ALQUILER VACACIONAL: LA POLÉMICA ESTÁ SERVIDA

En marzo de 2019 entró en vigor el Real Decreto-Ley 7/2019 por el cual se introducen algunas modificaciones en la ley de propiedad horizontal. Una de esas modificaciones es la introducción del apartado 12 en el artículo diecisiete, que afecta directamente al alquiler de viviendas vacacionales en las comunidades de propietarios:

El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos. 

Con este apartado se proporciona a las comunidades de propietarios la posibilidad de “limitar o condicionar” los alquileres vacacionales, siempre y cuando se cuente con el voto favorable de, al menos, los 3/5 del total de los propietarios. Y aquí es donde surge la polémica. Ese “limitar o condicionar” el alquiler vacacional, ¿contempla la opción de prohibirlo? Pues, como suele ocurrir con la mayoría de los asuntos que generan polémica,  en este caso no hay unanimidad al respecto por parte de juristas y legisladores. 

Por un lado, nos encontramos con aquellos que defienden la idea de que las comunidades de propietarios no están facultadas para ejecutar tal prohibición si no es con un una causa muy justificada, ya que de lo contrario se estaría vulnerando el derecho a la propiedad y a la libre competencia del propietario que, por las circunstancias que sea, decide destinar su vivienda al alquiler vacacional.

En el otro extremo se encuentran aquellos que defienden que los 3/5 del total de los propietarios es un apoyo abultado para considerar suficientemente respaldada la prohibición del alquiler vacacional e intentar paliar las molestias que se derivan de este tipo de actividad. Los nuevos propietarios quedarían obligados a respetar esta prohibición siempre y cuando el acuerdo se hubiera inscrito en el Registro de la Propiedad tras su adopción.

Otra de las modificaciones que introduce el nuevo apartado es la facultad de establecer algún tipo de compensación económica a la comunidad por parte de los propietarios que destinasen sus viviendas al alquiler vacacional, siempre que no suponga un aumento superior al 20% de la cuota ordinaria. Este “canon” estaría pensado para hacer frente a los gastos derivados del uso que hicieran los inquilinos de las zonas comunes y debería ser aprobado igualmente por los 3/5 del total de los propietarios,. Dentro de esos gastos podrían contemplarse el mantenimiento de ascensores y piscina, contratación de socorrista, uso de instalaciones deportivas, y cualquier otro gasto que considere la junta de propietarios.

Nos encontramos, pues, ante dos posturas contrarias con interpretaciones muy alejadas e infinidad de matices, por lo que puede resultar complicado inclinarse por un extremo u otro. No obstante, debemos considerar que las prohibiciones no siempre son la mejor solución, más aún cuando sobrepasan los límites estrictamente vecinales y trascienden al ámbito privado. Siempre será más gratificante esforzarse por alcanzar el entendimiento y tratar de fortalecer la armonía en las relaciones vecinales.

Dicho esto, cabe destacar que esta reforma de la ley está aún muy madura y el tema que aborda es, desde hace mucho tiempo, uno de los que más ampollas levantan en las comunidades de vecinos. Tendremos que esperar para ver qué rumbo toman las actuaciones de las comunidades de propietarios y hacia qué lado se inclinan las posturas de los legisladores.